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收了萬達74家酒店的富力地產 仍在負重前行

發布時間:2019-03-21

“成為世界最大的豪華酒店業主,感覺怎么樣?” 3月20日下午,在富力地產的2018年業績發布會上,《中國企業家》問該公司董事長李思廉。

  “感覺很好。起碼自己在出差的時候,可以得到特別的關注。而且我們的確買得不貴,所以OK的,當時的交易應該是雙贏的交易。”李思廉笑答。

  李所說的交易,指的是2017年,富力地產以約190億元的對價,收購了萬達的74家酒店。該交易是當年萬達甩賣資產案的一部分,該等交易總額超600億元,被稱作“世紀大并購”。按照原計劃,原酒店及文旅城資產包均歸融創所有,但富力地產半路殺出,在短短9天時間里,切下了酒店資產的“蛋糕”。

  藉此,富力地產現已擁有89間酒店,其中不乏萬豪國際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬達等知名酒店集團。此外,還有37家在建及規劃中酒店。在其發給現場媒體的業績報告彩頁中,“全球最大的豪華酒店業主”的標題赫然在列。顯然,李思廉對他擁有的這個新名號非常滿意。

  由于2018年是萬達酒店資產合并入富力地產報表的第一個完整財年,現已有71家酒店被合并報表,業界十分關注這塊業務的進展情況。經營酒店是一項長期而精細的工作,當王健林談到出售酒店資產的初衷時,也曾說過:“沒有必要持有回報率偏低的酒店資產”。

  然而,就在3月初,富力地產聯席董事長兼總裁張力接受采訪時卻說:“收購的萬達項目現在有近10%的回報了。”這當然是一個相當不錯的數字,但卻和人們對豪華酒店業現狀的認知有所背離。會甲集團CEO湯新滿告訴記者,近幾年,國內的豪華酒店的經營狀況普遍不太好,具體要看城市,賺錢的不多。

  同樣,記者在業績報告中并未找到“近10%的回報”的相關數據,反而,業績報告中顯示,富力去年的酒店運營業績仍處于虧損狀態,當年酒店業務的虧損額達4.59億元。在過去6年中,除去2017年,富力的酒店業績有5年錄得虧損。

  謎之酒店業績

  富力地產是業內比較少見的發布業績盈警的地產股。

  2月17日,富力地產就發布公告稱,截至2018年12月31日,集團未經審核管理賬目初步評估,2018年度合并利潤將較2017年度減少約 60%。該公司解釋的理由是,集團于2017年收購酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益,而2018年此類非經常性交易相對較少,預期2018年非經常性議價收購收益較2017年減少所致。

  這份公告將人們的記憶拉回到2017年7月19日的北京萬達索菲特酒店,萬達出售資產發布會在此舉行。前往采訪的記者原本以為主角是萬達和融創,但現場卻張貼著萬達、融創、富力三家合作的背景板。突然,背景板被換下,主角又只剩下萬達和融創,貴賓室里傳來嘈雜聲響,不久后背景板再次更換,富力地產的名字又回去了。

  及至發布會舉行,大家發現,富力地產的收購對價比原先融創談的,少了136.89億元。簽約儀式的第二天,富力地產董秘胡杰在招商證券電話會議上透露部分交易細節,稱富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時間,強調“只接受6折價格”,并且承認收購價格的確有變化,“直到簽約前最后一刻才定下”。

  富力地產“砍價能手”的聲名由此傳開。

  但從報表來看,上述交易在2017年為富力帶來大額非經常收益之后,至少2018年沒有給該公司帶來正面的收益。

  業績報告顯示,期內酒店營業額70.27億元,年內凈虧損4.59億元。  而在2017年,這一板塊營業額為23.75億元,但盈利高達129.36億元,是當年凈利潤主要貢獻來源。

  業績會現場,關于過去一年公司酒店業務的詳細虧損數據,李思廉和在場其他管理層沒有說明。李思廉表示,酒店方面一般看現金流。“因為酒店的賬,本身很難賺錢。”

  “在賬面上有會計的處理,所以大家很難看到我們酒店的實際情況,而目前酒店整體的凈利潤,返還給業主的大概是13.5億元。”富力地產董事長助理陳志濠也未直接回應媒體關于“酒店業務虧損”的疑問。

  李思廉則接著陳志濠的話表示,“13.5億的利潤,已經足夠覆蓋我們整個酒店的支出”。

  當然,陳志濠也表示,要進一步優化酒店運營,包括成本、售價、收入、利潤率。

  成為全球最大豪華酒店業主的富力地產,仍在負重前行。

  李思廉表示,“公司針對酒店有很多計劃,包括在中國通過酒店資產包在市場融資,REITs等,會在二季度實行,這對公司都有非常大的幫助”。

  規模方面李思廉也有計劃。“目前富力有十幾間酒店在建,兩年內公司酒店數量會增加到100間左右。”陳志濠也透露,公司希望酒店加上其他投資物業的規模,在5年之內可以“翻一番”。

  彎道超車的壓力

  就在富力簽下萬達酒店資產前一個月,該公司剛剛走完2017財年的上半年。根據后來披露的報表,截至2017年6月末該公司可自由支配的貨幣資金僅為156.84億元,比整個交易對價都少。據了解,簽約后的一段時間里,富力地產曾給旗下地產在售項目壓力,要求迅速回款。

  值得注意的是,2018年全年,富力地產權益合約銷售金額約1310.6億元,擦線完成1300億的年度目標,對于這種規模的企業來說,近200個億的交易所形成的財務壓力,不可能是短時間的。

  據2018業績,截至報告期末,計入流動負債的借款為524億元,長期借款為1109.48億元。而報告期末現金為347億元,其中可自由支配的現金僅為198億元。

  當然,富力地產董事總經理李哲明表示,2018年到期的短期負債為160億元。而近期所進行的一些融資項目,其時限均在一年以上。“富力地產短期內的負債壓力已經基本解決。”

  據統計,2018年富力公開發債超過20次,融資金額將近800億元。不過,融資道路并不順利。過去一年中,富力地產曾4次取消融資計劃。

  尤其是,自2006年上市以來,富力還首次進行股權再融資。2018年11月5日,富力地產公告,決定發行不超過8.06億股新H股,若以當日收盤價12.14港元/股計算,富力地產將融資97.79億港元。

  2019年伊始,富力繼續開啟融資之路的“高舉高打”。其已完成了8筆融資,包括3筆超短期融資券、2筆資產支持證券-ABS、1筆公司債和2筆優先票據,融資規模超250億元。

  此外,富力的融資成本還在不斷攀升。據富力地產2018年中期報告,上半年融資成本高達27.5億元,同比上升184%。據2018年年報,報告期內,公司融資成本更同比增加212%,達到52.12億元。

  關于2019年房地產金融信貸政策的判斷,張力曾在今年兩會期間公開表示,其持有較為樂觀態度。“當前融資情況已經好了很多,利率也較前幾個月有明顯下降”。同時,“總體融資環境對于地產應該說比較好,沒之前那么緊了”。

  富力地產曾經是華南五虎之一,即中國房地產市場中最早冒出來的弄潮兒。但是最近幾年,富力地產出現過掉隊。

  2018年是富力地產歷史上首次突破千億大關。“千億”曾是這家老牌兒房企早在2016年就立志達到的目標。那一年,富力達到600億左右的銷售額,當年過“千億”的房企不過十二三家,業績最高的恒大也剛達到3700億元。

  分化從2017年開始拉大。這一年,行業前三的銷售額均已超過5000億,千億房企數量也增加至17家。步入2018年,千億規模房企陣營已超30家。如今,富力這一階段性進程的達成,整整晚了兩年。

  非常明顯的跡象是,富力地產希望通過收購,來實現彎道超車。繼收購萬達酒店資產后,2018年3月,富力以57億收購海航資產。

  一個問題是,大環境是否支持富力去實現上述愿望。2019年初,中國房地產市場出現了明顯的拐點,1~2月全國商品房銷售面積出現負增長。幾個月前,萬科董事長郁亮甚至提出了“活下去”的口號。

  業績發布會上,在被問及諸如萬科提出“活下去”的口號,而富力地產是否有類似的公司策略時,李思廉表示,那是郁亮開玩笑,他是提醒大家活下去。

  “萬科是國內毋庸置疑的最強大的房地產公司,我們理解萬科也是國營。按照萬科提供的業績,擁有的土地儲備,擁有的稅后利潤,在市場的影響力和融資能力,它肯定能活下去的。”李思廉說。

  富力當然不是國營企業,但李思廉表示,富力地產在市場打拼了二十多年。經歷了國家宏觀調控、世界金融海嘯和其他一些挫折,都能夠堅持下來的公司,都應該具有市場的保護能力,在市場競爭中活下去。

  “沒有什么難受的。”李思廉說。